新築を建てるために多くの方は住宅ローンの融資を利用して建築費用を捻出します。では、その住宅ローンを滞納し続けてしまうとどうなるか知っていますか？滞納が続くと、いきなり怖い人がやってきて、「ここからさっさと出ていけ！」なんてことになるということはないのですが、住宅ローンを借りることに対して不安な方もいると思いますので、今回は、住宅ローン破綻してしまったらどんなことが待ち受けているのか？についてお伝えします。知っておいて損はないと思うので、今回の記事を見て、少しでもその不安を取り除くことができたらと考えております。住宅ローンの支払いが出来ないような状態になってしまった場合の解決方法をお伝えしますので、ぜひ最後までご覧ください。
住宅ローン破綻とは？
住宅ローンは今や最長で50年という長い年月の間、毎月毎月、決まった金額を返済していきますが、それができなくなってしまうことを「住宅ローン破綻」と言います。
その期間、
・問題なく支払い続けることができるのか？
・もし返済できなくなったらどうなるのか？
このようなことを考えて不安になる方も多く、家づくりに踏み出せないという方もいるかもしれません。
その住宅ローンへの不安を解消するための一つの方法として、対策を講じることができる知識をつけておくこと、即ち、「住宅ローンの支払いが困難になってしまった後、どのようなことが起こるのかを事前に知っておくこと」。支払いができなくなってしまい、何も知らずに金融機関との連絡も取らずに放ったらかしにしてしまうと大変なことになってしまいますから、「どうしたら良いか」を知っておくだけでも十分メリットになります。
滞納してしまった場合
住宅ローンを滞納してしまうと、怖い人が来る。そのようなことが起こるわけではありません。まず引き落とし期日までに何らかの理由があって、入金が間に合わなければ、まずは金融機関から電話がかかってきます。それでも引き続き滞納を続けてしまうと、滞納分の支払いに「遅延損害金」が発生します。
ここで重要なことは、滞納してしまうことが分かった時点で、融資を受けている金融機関に相談することです。金融機関に連絡せず、放置して滞納を続けてしまうと、
・金融機関から催促の連絡が来ます（1〜2ヶ月）
・督促状、催促状が届きます（2ヶ月〜3ヶ月）
・期限の利益喪失（4ヶ月〜6ヶ月）
期限の利益喪失とは、住宅ローンの契約内容が適用されなくなるということです。つまり、毎月一定の返済をすればよかった住宅ローンは契約によって守られていましたが、それが適用されないことになり、一括返済を求められても文句が言えない状態になってしまうということです。
そしてそれを放っておくと、
・代位弁済の通知（約6ヶ月）
代位弁済とは、保証会社が債務者に代わって金融機関に返済を行う事です。代位弁済の通知後、保証会社から連絡があり、一括返済に応じない場合、競売開始の通知が届くことになります。
保証会社とは？
代位弁済をするこの保証会社とは、あなたに変わって金融機関に残債を一括で返済してくれる機関のことです。
多くの金融機関では、住宅ローンの諸費用に「保証料」という項目があり、この保証料が、支払うことが出来なかった場合に支払ってくれる、言わば「保険」のようなものです。昔は住宅ローンの融資を受けるためには「連帯保証人」が必要で、支払いが出来なくなってしまった場合、その「連帯保証人」になった人が代わりに返済をする契約になっていましたが、今では連帯保証人を立てる必要はなく、代わりに「保証会社」がその役割を担ってくれているわけです。
金融機関に早めに相談すべき理由
支払うことが出来なければ連絡しても意味がないと考える方もいらっしゃるかもしれません。でも住宅ローンを支払えない状態って、言い換えれば「家が無くなってしまう」状態とも言えます。ということは賃貸に住んでいて、家賃が払えないという状態と同じだと思います。
衣食住と言うように、住む場所は生きていく上で、とっても大切な要素です。しかも、服は今あるものを着ていればいいし、食べるものでさえ、一時的なことであれば安いもので食いつなげば良い。でも家はそうはいきません。
このように考えた時、住宅ローンを何ヶ月も支払えない理由で考えられることは「怪我や病気によって働くことが困難な状態」であることが想像できませんか？そうであれば、住宅ローン契約時に加入した「団体信用生命保険」によって、住宅ローンを生命保険で返済できる可能性もあります。働けないほどの怪我や病気になってしまったら、気が動転して、加入している保険のことなんて忘れてしまう可能性は大いにあります。他にも返済の対策として、6ヶ月間、元金の支払いを中止して金利のみの支払いにする方法や、返済期間が35年未満の場合には、返済期間を延長できる可能性もあります。
任意売却という方法
それでもどうにもならない場合、もしくは、もう既に代位弁済の通知が来て、保証会社から一括返済の封筒が届いてしまっている方は、その後、一括返済できなければ、自宅を競売にかけられてしまい、裁判所から強制的に退去を命じられてしまいます。
それを回避する方法が一つだけあります。
それは「任意売却」です。
一般の不動産売買では、残債（残りの返済金額）が売却価格を超える場合、住宅ローン契約時に土地・建物の謄本に登記した「抵当権」を抹消できないため、金融機関は、売却には同意することができず、売買を成立させることができません。しかし、一般の不動産売買ではなく、任意売却という方法を取ることで売却価格を残債にあて、その上で残債がある状態でも抵当権を抹消し、売却することが可能となります。
競売の場合、不動産鑑定士が評価価格を設定するため自宅へ調査に来ます（基本的に家の中には入りません）。
その評価書をもとに裁判所が売却基準価額を決めます。通常、市場価格に比べ4割〜5割ほどの価格で設定されるため、非常に安価で取引を実行されます。
しかし、任意売却は購入者からすると、ちゃんと内覧することができますし、売却価格は保証会社と不動産会社との協議の上で設定するため、通常の市場価格に近い価格で売却を進めていけるので、売却後の残債の額が競売よりもグッと少なくなります。
任意売却のメリットとは？
先ほどお伝えしましたように、住居にかかる毎月の定額費用を支払うことが出来ないということは、余程の状況下にあると考えられます。ということは、税金の未納があったり、住宅ローン以外にもクレジットカードやキャッシング、リボ払いなどの借入をしている可能性があります。
もし、その支払いも滞納し続けていた場合、借入先から自宅を差し押さえられることもあり、そうなると「差押」を解除しないと、売却ができなくなります。さらに預貯金もないと思いますので、お金が無ければ、たとえ売れても引っ越すことができません。このような事態を考慮して、保証会社は、税金などの滞納分や差押を解除するための支払いを、売却価格から補填してくれたり、引越し費用を用立ててくれることがあります。
これは不動産会社と保証会社との話し合いで決まります。
任意売却をする場合は、任意売却専門でやっている信用できる不動産会社にお願いすることが重要です。
信頼関係が大切
家づくりには担当者との信頼関係がとても大切です！
性能が良い、デザインが良い、安いから、なんて理由ではなく、何十年先も付き合っていく住宅会社、担当者として見た時に「安心できるな」と思った会社を選びましょう！
あなたを理解し、良いことも悪いこともちゃんと伝えてくれる人。
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そんな信頼できる住宅会社と担当者を探すことがとっても大切なのです。
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