変動金利が上昇中！繰上返済しないと危険？今こそ考えたい“住宅ローン借り換え”の判断基準

2025/11/06

近ごろ、住宅ローンの変動金利がじわじわと上昇しています。ニュースでは「政策金利は据え置き」と聞いても、実際には民間銀行が設定する変動金利は少しずつ上がり、じわりと家計を圧迫し始めているのです。
毎月の返済額は変わっていなくても、「利息の割合」が増えて元金の減りが遅くなっている可能性があります。いま対策を取らずに放っておくと5年後の返済額見直しのタイミングで一気に返済負担が上がる危険性もあるのです。
そこで今回は、金利上昇時に知っておきたい「繰上返済」と「借り換え」の基本と判断ポイントを解説します。

半年ごとに見直される変動金利の仕組み

変動金利型の住宅ローンは、半年ごと（多くは4月と10月）に金利が見直されます。しかし、金利が変わってもすぐに返済額が上がるわけではありません。
金融機関には「5年ルール」と「1.25倍ルール」という仕組みがあり、返済額の見直しは原則5年に1度。しかも、その際に返済額が一気に1.25倍を超えないよう制限が設けられています。
つまり、金利が上昇しても当面は同じ返済額のままですが、実際には支払いの中の利息分が増え、元金がほとんど減らなくなっているケースもあります。
これが長く続くと「未払い利息」が発生し、5年後に返済額が大きく上昇する恐れがあります。

繰上返済で利息負担を減らす

金利上昇時にもっとも効果的なのが「繰上返済」です。
繰上返済とは、余裕資金を使ってローンの一部を前倒しで返済することです。これにより、元金が減る分、将来支払う予定だった利息も減らすことができます。特に返済初期の段階では、支払っている金額の多くが利息なので少しの繰上返済でも効果は大きくなります。
例えば、毎月1万円を5年間貯めて60万円を繰上返済した場合、残り期間の利息を数十万円単位で減らせることもあります。
大切なのは「無理のない範囲で、定期的に元金を減らす」こと。生活費や教育資金を圧迫しない範囲で年に一度でも良いので繰上返済を続けるのがおすすめです。

借り換えで返済プランをリセットする

もう一つの選択肢が「借り換え」です。
借り換えとは、現在の住宅ローンを他の金融機関のローンで完済し、より条件の良い金利や返済期間に切り替えることを指します。
変動金利が上昇している今、固定金利や固定期間選択型への借り換えを検討する人が増えています。判断の目安としては以下の3つがポイントです。

①残高が1,000万円以上ある

②返済期間が10年以上残っている

③現在の金利差が0.3%以上ある

これらを満たす場合は、借り換えによる利息軽減効果が大きくなりやすいです。ただし、借り換えには手数料や登記費用などの諸経費がかかります。
単に「金利が下がるから」と飛びつくのではなく、総支払額でどれくらい得になるかをシミュレーションして判断しましょう。

繰上返済＋借り換えでダブルの安心を

最もおすすめなのは、繰上返済と借り換えを組み合わせる方法です。
繰上返済で元金を減らしてから、より低金利のローンに借り換えることで、利息を大幅に削減できます。さらに固定金利へ切り替えれば、今後金利が上昇しても返済額が変わらず、家計の安定にもつながります。
「繰上返済で攻め、借り換えで守る」この2段構えの対策が、金利上昇時代の住宅ローン戦略といえるでしょう。

まとめ

変動金利の上昇は、家計にじわりと影響を及ぼします。
返済額が変わらない今こそ、見えないリスクに備えるチャンスです。繰上返済で元金を減らし、借り換えで金利リスクを抑えることで、将来の安心を守ることができます。
迷ったときは、信頼できる住宅会社に相談して、具体的な試算をしてみましょう。
少しの行動が、何十万円もの節約につながるかもしれません。

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