フラット35に借り換える前に知っておきたい必須知識｜メリット・注意点・審査ポイントをやさしく解説

2025/12/06

住宅ローンの返済が進んでくると、
「このまま今の金利で返していくべきなのか」
「固定金利へ切り替えたほうが安心なのか」と迷われる方が多くいらっしゃいます。とくに2024〜2025年は金利環境に変化が見え始め、変動金利を利用しているご家庭の中で、フラット35への借り換えを検討するケースが増えています。
しかし、借り換えは“やったほうが得”という単純な話ではありません。初期費用が発生するケースもあり、シミュレーションを誤ると、むしろ総支払額が増えてしまう可能性もあります。
さらに、審査でチェックされるポイントや借り換えのタイミングを誤ることで二重支払いが発生するリスクなど「知っておくべき情報」があります。
この記事では、フラット35へ借り換える前に理解しておきたいメリット・デメリット、審査で見られる点、注意すべき落とし穴まで必要な知識を丁寧に整理してまとめました。
読み終える頃には、ご自身が借り換えに向いているのかどうかを判断できるようになりますので、ぜひ参考にしてみてください。

フラット35に借り換えが増えている理由

フラット35への借り換えが注目されている背景には金利動向の変化があります。
近年は変動金利が低く保たれてきましたが、政策金利の引き上げが検討されるようになり「将来の金利上昇リスク」を懸念するご家庭が増えています。
返済額がずっと変わらないフラット35は、計画的に生活設計を行いたい方にとって魅力的な選択肢となるでしょう。
また、ライフステージの変化も借り換え需要を押し上げています。
お子様の進学や、生活費の増加が見込まれる時期は、毎月の返済が安定しているほど安心できますよね。
金利が上がる可能性を考慮し「今のうちに固定へ切り替えておきたい」と考える方が増えていることも借り換え件数が増加している理由のひとつと言えるでしょう。

借り換えでどれくらいメリットが出る？

借り換えは「金利差」「残債」「残り期間」によってメリットが大きく変わります。
ここでは、どのようなケースで効果が出やすいのかを整理しています。
詳しく見ていきましょう。

金利差でメリットが出るケース

一般的に、今の金利より0.3％〜0.5％程度の差があれば、借り換えのメリットが見込めると言われています。とくに、残債1500万円以上、返済期間が20年以上残っている場合は総返済額が大きく減る可能性があります。
ただし、借り換えには事務手数料や登記費用などの初期費用がかかるため、必ず総額で比較することが大切です。

メリットが出にくいケース

残債が少ない、または返済期間が10年未満になっている場合は、金利差によるメリットが初期費用を上回らないことが多いです。
「借り換えたほうが得」と思い込まず、総費用を含めた試算を欠かさないようにしましょう。
また、今後まとまった繰上げ返済を予定している場合も借り換えの効果が薄くなることがあります。

フラット35へ借り換えるメリット

フラット35は、金利が返済終了まで固定されることが大きな魅力です。
ここでは、借り換えによる安心感と家計の安定化について具体的に説明しますのでぜひ参考にしてください。

固定金利で返済額が変わらない安心感

変動金利の場合、政策金利が上昇すると返済額が増えるリスクがあります。
一方フラット35は、借入時に金利が固定され、その後も返済額が変わりません。
教育費などの出費が増える時期に返済額が一定であることは、ご家庭のお金の見通しを立てるうえで大きな安心材料となります。

団信の選択肢が広い

フラット35は団体信用生命保険への加入が任意で複数の団信プランから選択できます。
健康状態に不安がある方でも選べるプランがあり、柔軟性が高いのが特徴です。
現在の住宅ローンの団信に不安がある場合、借り換えで改善できる可能性があります。

保証料が不要

一般的な住宅ローンでは保証料が必要ですが、フラット35は不要です。
金利の中に諸費用が含まれる仕組みのため、初期費用を抑えたい方にも向いています。
借入額が多い場合や、頭金を多く用意できないご家庭にとってメリットとなります。

フラット35借り換えの注意点

メリットが多い一方で注意しておくべきポイントもあります。
ここでは、失敗しやすい点を詳しく解説します。

審査は厳しいわけではないが「返済比率」が重要

フラット35の審査で重視されるのは、年収に対して返済額がどれくらいの割合を占めるのかという返済比率です。
借り換えの場合も、現在の年収・収入状況が確認されます。
また、クレジットカードのキャッシング枠、リボ払い残高なども審査に影響する場合があるため、事前に整理しておくことが大切です。

初期費用がかかる

借り換えでは、事務手数料・登記費用・司法書士報酬などの初期費用が発生します。
これらの費用が数十万円になることもあり、金利差だけを見て判断すると損になる可能性があります。必ず総返済額で比較しましょう。

融資実行のタイミングに注意

現在の住宅ローン返済日と融資実行日が重なると、二重支払いになる恐れがあります。
借り換えの手続きは数週間〜1か月程度かかることが多いため、スケジュールに余裕を持つことが大切です。

借り換え前に必ずチェックしたいポイント一覧

借り換えの判断を誤らないために、以下の項目を確認しておきましょう。

・現在の残債はいくらか
・返済期間がどれくらい残っているか
・今の金利とフラット35の金利差
・初期費用の総額
・年収と毎月返済額のバランス
・団信への加入状況
・勤続年数や収入の変動これらを整理すると、借り換えによるメリットが見やすくなります。

フラット35が向いている人・向いていない人

フラット35は万人向けではありません。
たとえば、金利上昇に不安があり、返済計画を安定させたい方には適しています。一方、残債が少なく、短期間で完済予定の方はメリットが小さくなる可能性があります。「安心感」と「費用面」の双方を冷静に比較することが大切です。

まとめ

フラット35への借り換えは、金利差だけで判断するのではなく、初期費用やライフプランと合わせて考えることで家計の安定につながります。
返済額を長期的に一定にできる安心感は大きな魅力ですが、誰にでも当てはまるわけではありません。
シミュレーションを丁寧に行い、ご家庭にとって最適な選択をしていきましょう。

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